現就《陽山縣不動產統一登記有關問題的處理辦法》（以下簡稱《處理辦法》）稿起草的有關情況，作簡要說明如下：

　　一、制定的目的和必要性

　　《陽山縣人民政府辦公室關于陽山縣不動產統一登記有關問題的處理意見》（陽府辦〔2017〕27號)（以下簡稱“27號文”）文件自印發后，在執行過程中較好地解決了不動產統一登記的歷史問題，但也出現了部分新問題，27號文未涵蓋如“住宅區內配套的其他非住宅用途房屋如何辦理劃撥補辦出讓手續、在建與未建項目用地面積及界線調整”等問題。同時，根據省自然資源廳于2018年11月30日印發《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的通知》（粵自然資利用函[2018]522號）中要求“各地應于本意見實施后半年內制定出臺處理歷史遺留問題的法規或改革性文件”，為切實解決群眾集中反映的焦點問題，尊重歷史，簡化辦事程序，保護權利人合法權益，縣自然資源局在27號文實施內容的基礎上按規范性文件制發程序研究起草了《陽山縣不動產統一登記有關問題的處理辦法》。

　　二、遵循的原則

　　《處理辦法》制訂遵循的原則。

　　一是尊重歷史，實事求是。國有建設用地上不動產登記相關問題處理工作應遵循尊重歷史、實事求是的原則，從維護群眾合法權益的角度出發，積極尋求妥善的處理方法，切實把人民群眾的利益放在首位，努力化解社會矛盾，有效推進和諧社會建設。

　　二是合法合理，便捷高效。從解決我市區不動產登記實際工作中焦點問題為導向，根據有關法律法規，同時結合27號文中便捷高效的處理方式，對涉及新發現的焦點問題提出了既合乎規定、合乎情理，又便捷高效的處理辦法。

　　三、基本框架和主要內容

　　《處理辦法》主要包括七大方面的問題，一、關于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的問題（包括歷史遺留問題）；二、關于已辦房產證、無合法土地權屬來源憑證的住房問題；三、關于原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不動產登記時統一用途和年限的問題；四、關于同一建設項目（住宅小區或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權年限、土地用途不一致如何歸宗的問題；五、關于已建、未建項目占地面積、用地界線調整的問題；六、關于因繼承、受遺贈取得不動產辦理登記的問題；七、房屋分割、合并問題；八、房屋實測面積與建設工程竣工規劃驗收面積不一致問題。

　　四、《處理辦法》對比27號文的主要內容

　　（一）關于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的范圍增加非住宅用途（非工業園區范圍）的情況（涉及第一點(四）項、第二點（三）項）。

　　1、原因：一是歷史的住宅區內配套有其他非住宅用途的房屋（如商業、倉儲、教育等），該類情況量較大、面積小。二是按規定劃撥土地補辦出讓手續是一項單獨業務，由自然資源部門行政職能股室辦理，需在不動產登記中心受理不動產登記手續之前完成。而且劃撥補辦出讓程序上，一般需經土地評估、集體決策、公示、報市政府審批、簽訂合同、補繳出讓金（地價款）等程序。對于單套房屋分攤土地，若按上述常規劃撥補辦出讓的業務程序辦理，程序復雜，耗時較長，群眾意見較大；且部分房屋有房產證但無土地證。三是如群眾對按上述方式補繳出讓金的結果有異議的，《處理辦法》規定亦可委托地價評估公司進行評估，由自然資源局自然資源開發利用管理股依據評估結果計收出讓金。因此，《處理辦法》將住宅區內配套有其他非住宅用途的房屋明確劃撥補繳出讓金的處理方式。

　　2、具體內容：住宅區（非工業園區范圍）內配套有其他非住宅用途的房屋（如商業、倉儲、教育等），含已辦房產證但無合法土地權屬來源憑證的，按房屋所在級別基準地價的40%計收土地出讓金，由自然資源局直接辦理。

　　（二）增加對歷史遺留問題的情況（涉及第一點(五）項）

　　原因：在2007年前，經縣政府批準，各單位按企業轉對按照縣政府企業改革轉制等文件辦理了土地使用權證的用地，并同意暫土地使用者暫緩繳交土地出讓金。該類土地當年均是10年前各企業破產轉制處置資產時，由各企業以市場價格把土地轉讓給現土地使用權人，不應該再收取高額，所以我縣一直以來均是按《關于調整土地使用權出讓金的批復》（陽府函[2005]56號）執行，但未有明確文件規定，本次，我局將其以文件進行規范，并對標準進行了小調整。

　　2、具體內容：對按照縣政府企業改革轉制等文件辦理了土地使用權證的用地，沒有資料顯示用地單位已經繳納土地出讓金的，縣城規劃區范圍內商服用地80元/㎡、住宅用地50元/㎡，工業用地30元/㎡；鄉鎮規劃區范圍內商服用地60元/㎡、住宅用地40元/㎡，工業用地20元/㎡；縣城、鄉鎮規劃區范圍外商服用地45元/㎡，住宅用地35元/㎡，工業用地20元/㎡，標準計收土地出讓金。有兩種以上用途的，按各種用途分攤面積進行計算合并繳交。

　　（三）關于已建、未建項目占地面積、用地界線調整的問題處理范圍增加未建項目用地，并在面積、比例上進一步明確（涉及第五點（一）、（四）項）。

　　二、關于已辦房產證、無合法土地權屬來源憑證的住房問題

　　（一）原因：由于實際辦理過程中出現未建項目在規劃報建時多占用地面積或涉及用地邊界調整的問題，若不解決該類問題則無法建設，且影響政府原因的疑似閑置土地問題的解決。因此《處理辦法》增加未建項目用地面積、界線調整問題的處理方式，同時對辦理該類用地的面積、比例上進一步明確。

　　（二）具體內容：對在建、未建項目辦理用地邊界調整需同時滿足兩個條件：一是調整后的地塊與調整前的地塊重復面積必須不低于原地塊的90%；二是涉及超面積的，累計多占用地面積原則上不大于3畝且不超過項目用地的10%。具體辦理程序與原27號文的一致。

　　三、房屋分割、合并問題

　　（一）原因：由于實際生活中，有權屬人要求對房屋地分割合并，《不動產登記實施規范》中只明確由有關部門審批，但未明確具體審批部門和審批內容，不利于實施（涉及第七點整體）。

　　（二）具體內容：（一）房屋登記用途為商鋪，不改變用途的，可直接由不動產登記中心辦理房屋分割、合并；（二）房屋登記用途為住宅，以成套房屋作為基本單元的不予辦理房屋分割、合并；以幢、層作為基本單元進行登記的，分割后具有獨立使用功能的可辦理房屋分割登記；（三）房屋登記用途為住宅，房屋現狀已作商鋪使用，若符合規劃條件可改變用途為商住用地的，先按相關規定申請改變土地用途再辦理房屋分割、合并；（四）房屋登記用途為車庫、車位的，不予辦理分割、合并。

　　四、房屋實測面積與建設工程竣工規劃驗收面積不一致問題

　　（一）原因：因測量誤差，房屋實測面積與建設工程竣工面積之間會有一定數量的差額，差額面積不大，參考《清遠市規劃區建設工程竣工規劃驗收辦法》的規定允許存在一定數量的誤差，為規范誤差情況，確保審核工作的規范，特制定相關規定（涉及第八點整體）。

　　（二）具體內容：房屋實測面積與建設工程竣工規劃驗收面積不一致的，合理誤差按以下規定計算：

　　1、1000平方米內（含1000平方米）部分為3%；

　　2、1000－5000平方米（含5000平方米）之間部分為2%；

　　3、5000－10000平方米（含10000平方米）之間部分為1.5%；

　　4、10000平方米以上部分為0.5%，累進計算的建筑面積合理誤差不得超過500平方米。

　　房屋實測面積誤差值在上述范圍內的，按房屋實測面積進行房屋確權登記。

陽山縣自然資源局

2020年4月28日