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陽自然資源〔2021〕25號

關于印發《陽山縣自然資源局實施“房地一體”農村不動產確權登記發證辦法》的通知

各鄉鎮人民政府、縣直相關單位：

《陽山縣自然資源局實施“房地一體”農村不動產確權登記發證辦法》業經縣人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行，在執行過程中遇到的問題，請徑向我局反映。

陽山縣自然資源局 

2021年2月26日

 陽山縣自然資源局實施“房地一體”

農村不動產確權登記發證辦法

第一章 總 則

第一條 為貫徹落實《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）文件精神，結合本縣實際，制定本辦法。

第二章 登記范圍

第二條 縣人民政府以“總登記”方式對轄區范圍符合登記發證條件的宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記，并頒發不動產權證書。

宅基地上的房屋是指依法使用集體土地建設的具有永久存續性、結構完整的用于居住的主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性、生產生活輔助性建（構）筑物。獨立成宗的廚房原則上認定為生活輔助性建筑物。對此類建筑做好用途標記，不做測量。宅基地使用面積是指房屋基底占地面積，不包括房屋前后左右圈圍的空閑地面積。

包含在建制鎮范圍內的零星宅基地依申請登記。

集體建設用地是指集體企事業單位和農村公共公益設施等使用的集體土地。

第三條 使用集體土地開發的商品房（小產權房）、占用耕地建房（以陽山縣第三次全國國土調查數據庫為準）、占用永久基本農田建房、城市居民非法購買農村宅基地建房等一律不得確權登記。

已整村搬遷的原舊村莊、重點項目征地拆遷、破舊泥磚房拆除、“三清三拆”村莊整治、已列入“三舊”改造項目、政府儲備土地、未結案的農村違法建房等范圍的地上房屋不納入本次“總登記”范圍。

第四條 本次“總登記”中的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權按房屋已竣工和正在使用的進行確權登記。房屋已拆除或滅失、在建、已批未建、權籍調查結束后竣工的原則上不納入本次“總登記”范圍。

第三章 申請登記主體

第五條 宅基地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體原則上為本農民集體成員，可以是戶主或經全體家庭成員同意的年滿十八周歲的家庭成員。有下列情形之一且經該村集體經濟組織認定的，可按規定申請登記發證：

（一）原農民集體成員合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；

（二）非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照人民政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；

（三）非本農民集體成員，屬同一鄉（鎮）農民集體村民，自建自用且符合“一戶一宅”，經戶籍地村委會、占用宅基地村委會、鄉（鎮）人民政府認定同意的；

（四）非本農民集體成員，因國家征地而異地重建，經戶籍地與占用宅基地鄉（鎮）人民政府共同認定同意的；

（五）已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的（被繼承房屋需已辦理權屬登記）；

（六）城鎮居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及房屋所有權，且其權屬未發生變化的（如離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居）。

第六條 集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權申請確權登記發證的主體應符合下列情形之一。

（一）經批準使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；

（二）經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；

（三）經批準使用集體建設用地建設公共和公益設施的主體；

（四）相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及建（構）筑物所有權主體。

第四章 登記原則

第七條 宅基地使用權及地上房屋所有權經村集體經濟組織、村委會、鄉（鎮）政府“三級認定審批”后確權登記。各鄉（鎮）政府應組織農業農村、自然資源等部門規范進行認定審批。

第八條 已分別頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”登記頒發不動產權證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原權屬證書依然合法有效。

第九條 以陽山縣第三次全國國土調查數據庫為依據，房屋不占用耕地、不占用永久基本農田的，視同符合土地利用總體規劃。各鄉（鎮）村莊規劃公告實施前已竣工的房屋，選址視同符合村莊規劃。

生態紅線范圍、鐵路公路保護區、水利設施保護區內的房屋進行確權登記，在不動產登記簿及權證書附記頁中備注“以后新建、改建及擴建等應按相關管控要求執行”。

第十條 有合法的宅基地或集體建設用地使用權來源材料，地上房屋已辦理規劃審批手續且已經竣工，無違規多占多建的，依法予以確權登記。

第十一條 發生擴建或拆（翻）建的，建成時間以最后一次擴建或拆（翻）建完成時間為準。

第十二條 有合法的宅集體使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮（莊）規劃審批手續，已經竣工的，按以下原則辦理：

（一）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記；

（二）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，占用宅基地建房，補辦村鎮（莊）規劃審批手續后按批準面積予以確權登記。

第十三條 無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：

（一）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當地規定面積標準，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鄉鎮人民政府審核后，均按照實際使用面積予以確權登記；

（二）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鄉鎮人民政府審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記；

（三）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施時止，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規定報縣人民政府補辦用地審批手續，根據批準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明；

（四）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，未經批準占用宅基地建房，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規定報縣人民政府補辦用地審批手續，根據批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，補辦房屋村鎮（莊）規劃審批手續后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第十四條 農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按批準面積確權登記。鄉鎮人民政府補辦用地審批手續的，批準宅基地面積按如下標準執行：

1、縣城規劃區范圍內80平方米（含80平方米）以下；

2、鄉鎮規劃區范圍內120平方米（含120平方米）以下；

3、其余地區150平方米（含150平方米）以下。

宅基地面積以房屋投影占地面積進行計算，房屋占地面積超出上述標準的，超出部分不予審批（若房屋陽臺占用公共巷道、道路的，占用公共巷道、道路部分的土地面積不列入審批范圍，不進行登記）。

第十五條 屬于廣東省確定的55個貧困村的村莊（詳見附表），在2017年12月25日前批準確定的宅基地使用權，可不提供房屋符合村鎮（莊）規劃的審批手續；在2017年12月25日后對批準的宅基地使用權范圍建造的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，由鄉鎮政府直接進行規劃審批，并單獨出具符合規劃的意見。對上述范圍以外的村莊，在2019年7月9日前批準確定的宅基地使用權，可不提供房屋符合村鎮（莊）規劃的審批手續；在2019年7月9日后對批準的宅基地使用權范圍建造的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，由鄉鎮政府直接進行規劃審批，并單獨出具符合規劃的意見。

第十六條 已辦理房屋建設工程規劃許可或建設工程施工許可審批的，按有關批準文件上記載的面積登記。未辦理建設工程規劃許可或建設工程施工許可審批的，單幢房屋建筑面積不超過500平方米，按實際建筑面積登記；單幢房屋建筑面積超過500平方米的，不予登記。

第十七條 使用集體建設用地建設公益事業、公共設施、鄉鎮企業，無土地權屬來源證明和規劃許可，按以下規定分階段依法確定：

（一）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前已建設的，經“三級認定審批”，鄉（鎮）人民政府辦理《鄉村建設規劃許可證》后予以確權登記。

（二）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后建設的，經“三級認定審批”并報縣人民政府批準，鄉（鎮）人民政府辦理《鄉村建設規劃許可證》后予以確權登記。

第十八條 因繼承、交換、分家析產、贈與等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，經由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體。因繼承、贈與房屋獲得宅基地使用權的，在不動產登記簿及權證書中分別備注“繼承取得”、“贈與取得”。

第十九條 已發證書權利人名字有諧音字、錯別字、簡寫字、縮寫字的，由屬地村委會確認后，按身份證記載的名字予以確權登記。

第二十條 因婚嫁離開原農民集體，新家庭取得宅基地使用權和地上房屋所有權申請確權登記的，應注銷其原宅基地使用權和房屋所有權后，再予以確權登記。

第二十一條 宅基地、集體建設用地使用權和地上房屋所有權存在爭議的，先調解裁決明晰權屬后，再予以確權登記。　

第五章 登記程序

第二十二條 縣人民政府通過門戶網站、媒體、鎮村張貼等方式向社會發布“總登記”公告，公告內容包括總登記范圍、時限、條件等。

 第二十三條 村委會干部、村集體經濟組織成員協同技術服務單位開展權籍調查工作，包括召集權利人核實宗地界線、四至等情況，拍照收集身份證、戶口本、權屬來源證明文件等。

（一）宅基地權屬調查采用單邊指界的方式進行，由村集體經濟組織組織權利人現場指界簽字確認。權利人無法到現場指界確認的，可通過電話、微信等方式委托村委會、村集體經濟組織成員代為指界簽字確認；

（二）集體建設用地權屬界線由村集體經濟組織負責人或其委托人簽字確認；

權籍調查成果應符合《廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南（試行）》的要求。

第二十四條 縣自然資源主管部門統一制定相關表格。技術服務單位會同村委會、農村經濟經濟組織在開展權籍調查指界同時收集確權登記所需資料。

（一）宅基地使用權及地上房屋所有權登記的，收集以下資料：

1.以拍照方式收集個人身份證明、戶籍證明材料。

2.不動產權屬來源證明，如土地/房屋產權證、繼承文書、交換協議等。無土地權屬來源證明的，需經鄉（鎮）人民政府審批辦理《農村宅基地批準書》。

3.鄉村建設規劃許可證。無鄉村建設規劃許可證的，需經鄉（鎮）人民政府審批辦理《鄉村建設規劃許可證》。

4.不動產權籍調查初始資料。

5.委托書及代理人身份證明。

（二）集體建設用地使用權及地上房屋所有權登記的，收集以下資料：

1.以拍照方式收集法人代表（主要負責人）身份證明。

2.不動產權屬來源證明，如土地/房屋產權證。無土地權屬來源證明的按第十七條（一）、（二）規定辦理。

3.鄉村建設規劃許可證。無鄉村建設規劃許可證的按第十七條（一）、（二）規定辦理。

4.營業執照或組織機構代碼證。

5.不動產權籍調查初始資料。

6.委托書及代理人身份證明。

技術服務承擔單位將相關資料收集整理并完成自檢后，由鄉（鎮）政府組織轄區村委會以每個村經濟組織為單位分批召集權利人集中簽署《宅基地及房屋確權登記申請審批表》、《集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》，并確認相關資料。

第二十五條 申請人簽署確認登記資料后，由村集體經濟組織、村委會、鄉（鎮）人民政府對申請資料進行“三級認定審批”。

（一）宅基地使用權及房屋所有權確權登記資料經“三級認定審批”后，移交縣自然資源主管部門（監理單位）審查。對符合登記發證條件的不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在政府門戶網站、村委會、村集體經濟組織進行公告，公告期不少于30天。公告無異議的按批量移交不動產登記機構發證；有異議的退回鄉（鎮）人民政府，會同村委會、技術服務單位進行核實，待權屬明晰后，對異議部分重新公告。

（二）集體建設用地及房屋所有權確權登記資料經“三級認定審批”后，移交縣自然資源主管部門（監理單位）審查，并報縣人民政府審批。將經批準的不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在政府門戶網站、村委會、村集體經濟組織進行公告，公告期不少于30天。公告無異議的移交不動產登記機構發證；有異議的退回鄉（鎮）人民政府，會同村委會、技術服務單位進行核實，待權屬明晰后，對異議部分重新公告。

不動產登記機構制證完成后，由鄉（鎮）政府統一向權利人頒發不動產權證書，并做好領證簽收備查。

原已頒發產權證書的，憑原產權證書換領“房地一體”不動產權證書；如原證遺失，簽署《不動產權證書遺失（滅失）聲明》。

第二十六條 本次“總登記”所需表格紙張、權籍調查費、證書工本費等統一由政府承擔。

第六章  附 則

第二十七條 本辦法由陽山縣自然資源局負責解釋。發改部門提供重點建設項目范圍紅線，住建部門提供拆除破舊泥磚房權利人名單，交通部門提供鐵路公路保護區范圍紅線，水利部門提供水利設施保護區范圍紅線，土儲部門提供政府儲備土地范圍紅線，自然資源部提供生態保護范圍紅線、永久基本農田保護區和“三舊”改造項目的范圍紅線和未結案的農村違法建房名單，鄉（鎮）人民政府提供“三清三拆”村莊整治范圍紅線。

第二十八條 本次“總登記”實施過程中涉及本辦法未明確的情形按照一事一議原則處理，由陽山縣“房地一體”農村不動產確權登記發證工作領導小組辦公室牽頭召開聯席會議研究，形成相應的處理意見。

第二十九條 本辦法自印發之日起實施，有效期3年。此前印發的規范性文件與本辦法有沖突的，均以本辦法為準。