QYYSFG2020007

陽山縣人民政府辦公室關于印發陽山縣

公有不動產物業管理實施細則的通知

各鄉鎮人民政府，縣政府各部門、各直屬機構：

《陽山縣公有不動產物業管理實施細則》已經縣政府十六屆第46次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向縣公資辦反映。

陽山縣人民政府辦公室

2020年9月8日

陽山縣公有不動產物業管理實施細則

第一條為了做好我縣公有不動產物業統收統管工作，規范公有不動產物業出租管理，提高管理效率，確保公有不動產物業保值增值，根據《行政單位國有資產管理暫行辦法》（財政部第35號令）、《事業單位國有資產管理暫行辦法》（財政部第36號令）等相關規定，結合本縣實際，特制定本實施細則。

第二條本細則所稱“公有不動產物業”是指縣直行政事業單位擁有產權或經營管理權的商鋪、辦公用房、倉庫、住宅、土地及其所屬設施和場地，包括經營性不動產物業（以下簡稱“不動產物業”）和非經營性不動產物業。不動產物業租賃活動，按集中管理原則，統一由縣公有資產管理辦公室（以下簡稱“縣公資辦”）組織實施。非經營性不動產物業由原使用單位管理使用，使用單位按原用途使用不動產物業，接受縣財政部門監督。如需改變用途或改造、裝修、維修、維護等須按規定報縣政府批準。縣土地收購儲備中心通過征收、收回、收購和置換等方式取得的土地（即納入儲備庫土地）的租賃管理，應嚴格執行有關法律法規規定。

第三條本辦法所稱“受托經營管理單位”，是指經縣政府批準，受縣公資辦委托，按照本細則履行公有不動產物業租賃經營職責的國有經營管理單位。我縣授權經營管理單位以陽山縣公有資產管理有限公司為主體。受托經營管理單位的主要職責是：

（一）負責經市場監督部門確認的租賃合同規范性文本的制定及簽訂；

（二）包裝、推廣空置不動產物業；

（三）擬訂招租方案，發布招租信息；

（四）配合競租人在競租前查看相關不動產物業及資料；

（五）日常經營及管理；

（六）協調處理租賃合同中出租單位應履行的事項，如不動產物業日常維修、養護、管理工作；

（七）巡視、督察不動產物業治安和消防等情況；

（八）對公有不動產物業租賃資料的檔案管理；

（九）提供出租單位、承租人需要的其他服務。

第四條 經營性不動產物業租賃管理分為簡捷招租和公開招租，應遵循以下原則：

（一）堅持依法依規，科學管理；

（二）堅持公平、公正、公開；

（三）確保資產保值增值和出租風險可控；

（四）原租戶續租優先（原租戶放棄的由現經營戶承接優先權）；在原租戶（或現經營戶）放棄優先權的情況下，堅持市場競價、價高優先。

第五條不動產物業租賃周期。商業服務、住宅5年；工業廠房5年；酒店賓館10－15年；經縣政府批準設立的培訓教育、醫療養老等場所10－20年；農業種植經營場地10－20年；公有不動產物業最長租賃期為20年。

第六條競租人資格。競租人應為具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他合法組織（被列入誠信黑名單及政府不動產物業承租黑名單的除外）。

第七條租金基準價格按以下方法確定。

（一）縣公資辦委托具備資質的評估機構對租賃不動產物業月租金進行評估，以評估價格作為租賃不動產物業月租金的基準價。

（二）結合周邊同類同等不動產物業租金水平、以當年度不動產物業租金價上浮10%作為租賃不動產物業月租金的基準價。

第八條 簡捷招租。

（一）采用簡捷招租程序必須符合以下情形之一：

1．原租戶中途自愿退出后承接原合同的；

2．涉及重大維穩、民生、社會公益等特殊用途的；

3．政府行為臨時租用或不動產物業權屬證件缺失需要資產保存而臨時出租的；單位存量公產房、拆遷安置房；

4．租賃合同到期后，原租戶與受托經營管理單位續租且自愿接受新租金基準價上浮10%的；

5．不動產物業公開招租出現流標的；

6．其他經批準的。

（二）簡捷招租程序。

1．符合簡捷招租的不動產物業由受托經營管理單位收回報縣公資辦審批后進行，租金原則上按租金基準價格收取，續租的租金按新租金基準價上浮10%收取，經公開招租流標的租金可按基準價降低5%收取。

2．承租確認，經受托經營管理單位審核確認未被列入誠信黑名單及政府不動產物業承租黑名單且相關資格（報名者、承租者、辦理工商等有關證照者應為同一人）合格的承租者，按規定繳納相應押金并簽訂合同。

第九條公開招租。

（一）不動產物業除適用簡捷招租的情形外，其余均需委托縣公共資源交易中心進行公開招租（如非經營性不動產物業轉變為經營性不動產物業、原承租人合同到期不接受新租金基準價上浮10％而終止合同退出、原承租人違約被提前終止合同、閑置的不動產物業等情形）。

（二）公開招租程序。

1．招租信息的發布。一般不動產物業通過陽山縣公共資源交易中心平臺唯一指定方式公開發布招租信息，公布時間不少于5個工作日；大宗不動產物業（單宗不動產物業面積大于5000平方米或年租金50萬元以上），由實施招租單位同時在當地主要報刊上刊登招租信息廣告。

2．競租人報名程序按縣公共資源交易中心的有關規定執行。

3．網上競價。按縣公共資源交易中心公布的時間進行網上競價，堅持市場競價、價高者得。

4．成交確認。競價成功者，在簽收縣公共資源交易中心出具的《成交確認書》后7個工作日內到受托經營管理單位訂立租賃合同并繳交押金。逾期不訂立合同的，不予退還其在縣公共資源交易中心交納的競價保證金。經受托經營管理單位審核確認已被列入黑名單或相關資格（報名者、承租者、辦理工商等有關證照者應為同一人）不合格的，將取消其中標資格，退還其在縣公共資源交易中心交納的競價保證金。

第十條 押金管理。承租者應向受托經營管理單位繳納相當于3個月租金的金額作為押金，受托經營管理單位對押金進行專賬管理。租賃期限屆滿后承租者退租的，退還押金。在租賃期限內承租者私自轉租、逾期交租金超過3個月或出現其他違約情形的，押金不予退還，原租賃合同解除，受托經營管理單位應向承租者發出解除合同通知書，通知承租者退還物業。

第十一條租金管理。

（一）公有不動產物業租賃采取“先收取租金，后交付使用”的形式。租金可按月、季、年收取。租賃合同應明確租金調整條款，租金每三年遞增一次，商業、酒店賓館遞增幅度5%，工業（廠房）、住宅遞增幅度3%，培訓教育、醫療養老等遞增幅度2%， 公有不動產物業出租每月所取得的收入，扣除相關稅費后，按照政府非稅收入管理的規定，實行“收支兩條線”管理。

受托經營管理單位是企業或社區單位的，可給予計提不高于租金總額20%的不動產物業管理費，具體由縣公資辦協商委托并簽定委托合同確定。

（二）受托經營管理單位每月10日前向縣公資辦報送上月的不動產物業租金收入統計表，若當月租金收入變化較大，要作出書面說明。

（三）若租戶逾期繳交租金超過3個月的，由受托經營管理單位通知追繳；沒收押金，終止原租賃合同。

第十二條 在租賃不動產物業期間，承租人應配合和協助受托經營管理單位做好日常維護及管理工作，及時向受托經營管理單位報告不動產物業情況，如因承租方原因造成不動產物業損壞或因承租人消極放任致使不動產物業損失加重的，由承租方承擔相關責任。

第十三條承租人有下列行為之一的，受托經營管理單位及時跟進，按合同約定處理并將其列入政府不動產物業承租黑名單，禁止其承租政府不動產物業：

（一）未取得書面同意，改變房屋結構進行改造的；

（二）損壞房屋，在規定修復期內未修復的；

（三）未取得書面同意，改變合同約定租賃用途的；

（四）未取得書面同意，轉租給第三方或將場所分租的；

（五）利用不動產物業進行違法經營的；

（六）逾期3個月不繳交租金的；

（七）存在安全生產隱患，未按期完成整改的；

（八）有惡意拖欠工人工資記錄的。

第十四條為消除安全隱患確需維修的不動產物業，由受托經營管理單位負責聘請人員提出維修方案，日常維修、突發搶修金額未超過維修基金(按上年度租賃租金收入的10%計算）的報縣公資辦審批，單宗不動產物業維修金額超50萬元或超過維修基金的報縣政府審批。

第十五條經營性不動產物業轉為非經營性不動產物業，原不動產物業單位必須在合同到期前三個月向縣政府申請收回經營性不動產物業，并書面通知受托經營管理單位。

第十六條經營性不動產物業的招租公告或租賃合同應明確約定“凡經縣政府批準同意收回的經營性不動產物業，受托經營管理單位將提前兩個月書面通知該不動產物業承租人，物業承租人應在收到通知之日起60日內無條件移交所承租的不動產物業，拒不移交的，視為違約”。

第十七條閑置不動產物業或管理維護成本過大、用于經營不能充分發揮其效益，又不能調配用于其他公益用途或其他原因需進行處置的不動產物業，由受托經營管理單位向縣公資辦作出說明，再由縣公資辦向縣政府提出不動產物業資產處置報告，經縣政府審批同意后，由縣公資辦按處理資產的有關法律、法規的規定執行。

第十八條縣行政事業單位應依法、高效、安全管理使用非經營性不動產物業，協助受托經營管理單位做好原屬其本單位的經營性不動產物業的管理工作，維護不動產物業安全、完整。

第十九條不動產物業的權屬證書及相關檔案資料由縣公資辦統一管理，如需借用、借閱、調取相關檔案資料的，須提前3個工作日向縣公資辦提出書面申請。

第二十條 縣公資辦應會同紀檢監察、審計、財政等部門，加強對不動產物業招租活動的監督檢查，依法維護公有不動產物業的安全、完整。對于違反本細則規定，有下列行為之一的，按照有關規定，追究相關責任人責任：

（一）未嚴格履行職責，放松不動產物業管理，造成重大經濟損失的；

（二）未按有關法律、法規的規定管理和運營不動產物業租賃，玩忽職守、濫用職權，造成嚴重后果的；

（三）因瀆職導致不動產物業遭受重大損失的。

第二十一條本縣各類企事業單位未納入縣公資辦管理的公有不動產物業、縣屬國有企業自營的不動產物業可參照本實施細則執行。

第二十二條  本實施細則由縣公資辦負責解釋。

第二十三條本細則自2020年10月9日起實施，有效期五年。